Как грамотно оформить землю под гараж

Оформить землю под гараж можно в зависимости от того, на каком основании ранее предоставлялись земельные участки и какой статус у постройки  на момент обращения с заявлением к должностным лицам администрации. Земельные участки могут быть выделены с учетом временного периода отдельно возводимых на них сооружений либо обосабливаются под нужды гаражно-строительных кооперативов на праве бессрочного пользования.

Важно: Если гараж считается временным сооружением, то на такой объект нельзя оформить право собственности в заявительном порядке. Может потребоваться экспертиза с целью признать такой объект  полноценной недвижимостью.  

В статьях 130-131 ГК РФ предусмотрено, что недвижимость должна быть неразрывно связана с землей и такой объект невозможно переместить без нанесения ему несоразмерного ущерба, который не позволит в полной мере использовать гараж или иное строение по назначению. Право на строение должно быть зарегистрировано в Росреестре (ЕГРН) и подтверждено выпиской либо свидетельством старого образца.

Сведения об объекте подает его законный владелец или собственник, а также уполномоченное лицо, например, председатель ГСК, действующий по нотариальной доверенности. У объекта со статусом временного сооружения, даже при наличии основательной конструкции и фундамента, нет индивидуализирующих признаков – адреса, кадастрового номера, т.е. у него нет статуса недвижимости. Собственник временного сооружения может признать его недвижимостью в судебном порядке. У гражданина также есть возможность приобрести права арендатора или собственника на землю на публичных торгах, но только если на это будет получено согласие от муниципального образования.

Порядок оформления участка под гараж

Для оформления прав на землю нужно выяснить юридический статус объекта землепользования и гаража. Если строение законно, т.е. имеются: разрешение, акт ввода в эксплуатацию, документы, подтверждающие членство в ГСК, то оформить землю под гараж в аренду или собственность можно без участия в публичных торгах. Для этого достаточна процедура выкупа после подачи заявления в местный муниципалитет и предоставления правоустанавливающих сведений на недвижимость.

Книжка, подтверждающая членство в ГСК, достаточна для того, чтобы считаться собственником гаража. Но дополнительно потребуется зарегистрировать участок в Росреестре  и получить выписку ЕГРН. Иначе право собственности, подтверждаемое книжкой, сводится только к праву владения и пользования, но исключает распоряжение, т.е. без выписки из ЕГРН  (свидетельства) собственник не имеет права продать, подарить или обменять такую недвижимость. Фактически сделка возможна, например, на основании расписки или устной договоренности, но тогда проблемы юридического характера могут начаться у приобретателя недвижимости с сомнительным статусом.

Большинство гаражных кооперативов получают землю от муниципального образования на праве постоянного (бессрочного) пользования. Для того чтобы получить земельный участок в собственность его потребуется выкупить его у государства или муниципалитета. Земельный кодекс РФ дает собственнику гаража возможность приватизации земли под строением, если оно возведено законно.

Важно: Стоимость процедуры определяется региональными нормативными актами и зависит от местоположения участка. Выкупная сумма не может быть выше кадастровой стоимости недвижимости.  

Оформить землю под гараж  в собственность получится в случае, когда гараж является сооружением с отдельным подъездным путем, фундаментом и другими конструктивными элементами. Тогда необходимо:

  1. Подать в местную администрацию письменное заявление о приватизации (выкупе) земли.
  2. Подготовить пакет документов: свидетельство о госрегистрации права собственности на гараж, копия паспорта заявителя, выписка ЕГРН на гараж.
  3. Представить  выписку из ГСК, акт БТИ.

Заявление и документы рассматриваются в течение месяца с момента подачи. В специализированной организации потребуется заказать топографическую съемку земельного участка, утвердить схему его расположения, провести работы по межеванию, поставить участок на кадастровый учет.

Далее администрация населенного пункта подготавливает постановление, на основании которого заключается договор купли-продажи земли. Выкупная цена земельного участка определяется в размере десятикратной ставки налога на землю за единицу его площади. Потребуется подать документы на оформление передачи права собственности в Росреестре и получить выписку ЕГРН.

Если гараж не обособлен от аналогичных объектов, т.е. является боксом, то земля считается неделимой. Тогда можно приобрести только долю такого участка. Решение о выкупе или аренде земельного участка принимается на собрании участников гаражного кооператива. Оно может проводиться в очном или заочном порядке. Порядок голосования по значимым вопросам обозначен в уставе кооператива. Обычно оно устанавливается большинством голосов. Перевести землю в долевую собственность можно только с согласия всех членов кооператива.

Передача земли в аренду

Оформление земли в аренду осуществляется также в заявительном порядке. На стороне арендатора могут быть несколько собственников (владельцев) гаражей или индивидуальный пользователь. Сделка аренды возможна без согласия всех членов гаражного кооператива.

Важно: Если земля считается неделимой, то невозможно выделить соответствующие участки отдельно под каждым гаражом. Неделимым считается участок, если у расположенных на нем гаражных боксов есть общие фундамент, стены и внутренние проезды. Тогда документы можно будет оформить только совместно, предварительно договорившись со всеми собственниками гаражей. Заявление в администрацию населенного пункта должно быть общим – от имени всех членов гаражного кооператива.

Заявление о предоставлении земельного участка в собственность или аренду рассматривается администрацией. Если документы подаются верно, то подготавливается постановление о предоставлении земли в собственность или оформляется долгосрочная арендная сделка. Составляется проект договора, на основании которого оформляется основная сделка.

Если выкуп земли невозможен или его условия не устраивают собственника гаража, то землю под строением можно получить в долгосрочную аренду, в том числе в гаражном кооперативе. Условия сделки могут предварительно обсуждаться. Устанавливается способ и период перечисления арендных платежей. Как грамотно действовать — для этого необходимо:

  1. Оформить законный статус гаража – на него должны быть установлены правоустанавливающие документы – выписка, свидетельство, справка БТИ.
  2. Убедиться в законности создания и работы гаражного кооператива – тогда подача заявления должна быть инициирована всеми членами объединения, а участок под боксами оформляется в коллективную аренду.
  3. Подать заявление от индивидуального собственника – если гараж выделен из кооператива и имеет статус отдельного капитального объекта. Собственник готовит правоустанавливающие документы, подает заявление в администрацию по месту нахождения строения.
  4. Дождаться результатов рассмотрения заявления, постановления главы муниципального образования и оформления договора аренды.
  5. Подписать договор аренды, где указанны права, обязанности сторон, и акт приема-передачи земельного участка в долгосрочное пользование.

Арендатор должен соблюдать условия сделки. Запрещено использовать земельный участок не по назначению. При существенных нарушениях земельно-правового и гражданского законодательства органы местного самоуправления вправе инициировать расторжение сделки аренды. Арендатор также обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком. При продаже гаража право пользования земельным участком под объектом перейдет к новому собственнику, о чем может быть указано в сделке. При истечении срока аренды может быть предусмотрено право  ее продления, в том числе на бессрочной основе.

Обратите внимание: Добиться выкупа земельного участка или оформления на него долгосрочной аренды можно, если у гаража есть легальный статус, т.е., когда заявитель в состояние предъявить на объект правоустанавливающие документы. Органы местного самоуправления не вправе уклоняться от процедуры приватизации или отказывать в аренде земельного участка, если заявление и документы поданы надлежащим образом.

При отсутствии у гаража законного статуса обособить земельный участок в качестве отдельного объекта приватизации или аренды можно через публичные торги. Для этого понадобится подавать заявку, ожидать публикации в местных официальных СМИ информации о дате, времени и месте проведения конкурса.

Собственник земли устанавливает стартовую стоимость выкупа (аренды). Заинтересованные граждане подают документы для участия в торгах – оформляют заявку, вносят задаток, предоставляют паспорт. Если торги признаны состоявшимися, то победитель вправе заключить договор выкупа земельного участка (купли-продажи) на условиях, обозначенных в проекте и доведенных до сведения конкурсантов еще на стадии оформления заявки.

После выкупа или аренды пользователь гаража вправе распоряжаться земельным участком либо использовать его по назначению. Право на землю может быть оформлено отдельной выпиской (свидетельством) либо договором, заверенным специалистом Росреестра.

Добавить комментарий